原标题：南四环改善盘集中 竞争加剧
近年来，南四环板块持续发力，2015年和2016年卖出的多块南四环高价地，都预计将在今年获批入市销售。这些新盘项目无一例外都是瞄准改善型需求，主打三居或者四居，虽然土地价格各有不同，但在当前新盘调控的“8万元”红线下，预计南四环的新盘售价同样不会超过8万元/平方米，相对于城区其他区域，仍属于较低的洼地区域，因此吸引了众多改善类买房人的关注。
多个新盘项目在南四环推出三、四居
6月17日，在北京多年未有大动作的央企华侨城罕见地公布了其北方集团品牌，并顺势推出了南四环的改善型项目华侨城·新著东方。这也是继欢乐谷、东四环华侨城之后，华侨城集团在北京四环沿线的又一次布局。
该项目负责人、北京华侨城营销总监廖丽娟透露，华侨城新著东方临近地铁和交通主干线，出行便捷、生活舒适；同时拥有稀缺的城市公园，可以提升居住生活环境。
不仅仅是华侨城，如今的南四环俨然已经成了北京改善楼盘的聚集地，多个大型开发企业纷纷在南四环沿线厉兵秣马。
对于“南四环”板块资源稀缺的土地市场，品牌房企趋之若鹜。首开、龙湖、中冶、保利等入驻相对较早，天恒、中粮、华侨城、金茂等紧随其后。2015年8月，方兴地产以50.25亿元的总价，1.86万平方米公租房的代价获得了丰台区南苑乡石榴庄村地块，折合楼面价高达6万元/平方米；不久之后，中粮和天恒联合体，在经过现场97轮竞拍后，以85.95亿元、配建5.6万平公租房的代价竞得丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块，部分楼面价约5万元/平方米；而华侨城则是在2015年11月，以83.4亿元摘得丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块，配建5.7万平方米公租房,折合楼面价约为5.6万元/平方米。进入2017年，这些当年备受瞩目的地块纷纷进入开盘期，方兴地产的北京金茂府、天恒中粮的天悦壹号、华侨城的新著东方……这些新盘几乎都主打三居、四居户型，也让南四环成为了楼市改善需求最关注的区域。
8万元红线下 区域竞争加剧
需要指出的是，如今东四环、西四环、北四环的房价已达到十万＋的水平，比如东四环的北京壹号院，骏豪中央公园广场、泛海国际等项目，单价已达12万-17万元，西四环的紫辰院、万柳书院等项目的单价也已经高达12万-16万元，北四环的奥东18号、盘古大观等项目单价达到了10万-16万元。相对来讲，南四环房价仍处于较低的水平。尤其是在北京调控政策出台后，多个入市新盘的最高售价都未超过8万元/平方米的红线，即便南三环内的中国玺，开盘价也低于8万元/平方米，这也进一步限制了南四环的价格。
近日北京土储中心新推出三宗住宅用地，其中最受瞩目的当属丰台西铁营地块，该地块与之前一周入市的中国玺项目相邻，地处三环内，规定商品住房销售均价不超过79459元/平方米，且最高销售单价不得超过83432元/平方米。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，这也是“限房价、竞地价”以来商品住宅限价最高的项目，最高销售单价甚至突破8万元。不过从该地块所处的位置来看，这也将成为限价的封顶项目。这一地块供应，一方面对地块周边在售以及待售项目造成直接价格压力；另一方面也为未来高端住宅市场设定“最高标准”。“8万元”这一价格红线将在长期内影响北京住宅市场，而这一预期之下，预计未来降低预期入市的项目量将逐渐增多。
不仅是政策对于价格的控制，区域内新盘项目的集中也造成了一定的竞争压力。
仅在京开高速两侧，就有多个三居、四居项目分布在南四环外。像华润城项目，主打130-140平方米的三居和四居；华侨城同样把主力户型定在117-175平方米；还有天恒的天悦壹号，一期主力户型也在120-170平方米的区间内。这些新盘项目彼此临近，互为竞争，也为购房人提供了更多的比较选择的机会。
业内人士预计，随着“限房价、竞地价”政策的重出江湖，以及区域竞争的加剧，因此调控期间内，南四环房价不会出现过大的波动，高价项目所占比重反而会逐渐回落。
规划和交通改善
让买房人青睐南四环
除了价格相对其他城区较低外，在规划方面，南四环的规划供地、交通、配套都有一个质的提升，首先得益于交通的不断发展，从南三环到南六环交通路网逐渐完善，南四环到主城区时间缩短的同时，到达国贸等中心城区也更加方便；另外，四环价值的提升，很大一方面还在于首都第二国际机场未来建成运营,南城计划的逐步落实，各项基础设施逐步完善。
从交通方面来说，南四环板块位于市区与南城链接的重要区域，区域有四环路、南苑路、德贤路、京开高速等多条主干道，地铁方面，目前已开通的地铁大兴线，其中大兴线穿越大兴整个核心区。另外，未来8号线南延将穿越南四环到达大兴瀛海站，而规划中的17号线南经四环到大兴亦庄新城。19号线二期，也将通往大兴。
曾经疲软的购物生活配套方面，南四环也有很大发展，榴乡桥附近建设有60万平方米商业综合体—世界之花；槐房板块则建有万达广场，配套的升级也让改善置业更加青睐南四环。
数据显示，6月以来，截至18日，北京商品住宅共实现成交1117套，成交面积15.66万平方米，相比上月同期分别减少28%、24%。而截至18日，北京住宅存量仅余不足4.9万套，存量依然位于低谷。
郭毅认为，一方面是供应市场的预售价格监管，众多项目欲入市而不能；另一方面是需求市场的不断扼紧喉咙，用信贷等手段提高购房成本。供需双管齐下使得北京楼市成交逐渐进入横盘期。
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南四环部分项目一览
华侨城·新著东方
位置：华侨城·新著东方位于丰台区新宫板块，南四环公益西桥出口南2.5公里，距离最近的地铁新宫站800米)
规划：占地面积11.8万㎡，70年产权。目前产品待售阶段，户型均为3居以上豪宅产品。主力产品为117-175平米的高层及约200平米的叠拼。
出行及景观：区域交通十分便捷，距离南四环公益西桥仅5分钟车程，距离京开高速约1.3公里，紧邻规划新机场高速路、南中轴路，地上城市主干道纵横，立体网络多维覆盖。公共交通方面临近地铁4号线新宫站。开发商华侨城作为央企，在北京有欢乐谷华侨城项目，此次在南四环打造的新著东方项目，采用了大进深的东方美学设计，景观层层递进，定位为高端改善舒适型社区。
社区配套：新著东方为丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块,由开发商于2015年11月2日以83.4亿夺得。配建5.7万平公租房,折合楼面价约为5.6万元/平方米。项目临近的大型购物中心有槐房万达广场。
中粮天恒天悦壹号
位置：与华侨城·新著东方临近，南四环地铁新宫站向南500米
规划：中粮天恒天悦壹号预计首期推出产品为126-170平方米的改善户型，项目另有180-220平方米的院景叠拼产品。
在首期将推出的产品中，最受关注的就是138平方米的四居。在二胎政策下，传统产品要满足一个三代同堂、至少6人的家庭，户型面积至少需要160㎡以上，但天悦壹号通过产品创新在不增加面积，不增加总价的基础上解决了这一点。138平方米的四居室有效地控制了购房总价，并兼顾了舒适度。在138平方米四居的样板间里，天悦壹号包含了三套房系统，双南向套房提高了舒适度，南向主卧套房衣帽间、卫生间一应俱全。卫生间也都是双窗明卫的设计，洗、厕、浴分离，空间更加明朗，功能使用可互不干扰，既方便亦健康。南向次卧套房也充分考虑老人生活习惯，配有独立卫生间与阔景阳台，贴心照料老人起居。北向次卧为二胎家庭考虑全面，两室根据需要可分可合，合可共同成长，学会分享与共处，分能独立成长，拥有自己生活空间。
出行及景观：中粮天恒·天悦壹号位于南四环槐房西路西侧，紧邻新宫地铁站，距离地铁4号线新宫站约500米，同时也临近京开高速、南中轴路、南四环等主要干道。景观设计上由梁志天等五位大师级设计师亲自参与天悦壹号的设计，从建筑到园林，再到室内设计，生活的方方面面体现到天悦壹号的独特。
社区配套：天悦壹号由央企中粮、国企天恒共同打造，周边较近的购物中心有槐房万达广场，稍远的有荟聚、鸿坤广场等，基础生活设施成熟。
首开华润城
位置：项目位于丰台南四环花乡桥向南1公里，地处丰台科技园区，总部基地商圈。
规划：首开华润城项目在售户型为136平方米的舒适三居和141平方米的改善四居，户型南北通透，在售房源均价88000-90000元/平方米，总规划887户，均为城市平层住宅，物业费5.98元/平·月，2018年12月31日交房。
出行及景观：首开华润城位于南四环丰台科技园内，地处京开高速西侧，临近南四环花乡桥。项目总建筑面积近40万平方米，景观设计上，将英伦美学融入台地景观建制，三进式园境层层御景，从点景、框景、到对景，和谐统一，营造归家仪式感。
社区配套：首开华润城由首开、华润、平安三大企业联合打造，地处四环区域，临近总部基地。周边有丰台万达广场，跨国企业与五星酒店群落，多个商圈环绕。
国韵村
位置：项目位于南四环榴乡桥南，德贤路东侧。暂无地铁线路通过。
规划：国韵村项目在售楼盘8号楼1单元，二居86平，三居138平，均价74000元/平米。国韵村8号楼为17层,3个单元,2梯3户，现房。物业费为3.8元/平方米·月,70年产权。
出行及景观：国韵村项目位于南四环，是国奥集团打造的绿色宜居的中式住宅产品。 国韵村与国奥村呈南北对称之势，位于北京南中轴沿线，通过德贤路北可抵达南四环，南可抵达南五环，方便直达城市各大商圈。
社区配套：项目生态环境丰富，项目有四块大面积代征绿地环绕，西侧和南侧被凉凤灌渠、小龙河两条水系包围，同时项目还被旺兴湖郊野公园、宣颐公园、碧海公园三大生态公园环抱，景观资源丰富，环境绿色宜居。同时，社区内还配有幼儿园、泳池和新风系统，业主将享受到便捷的生活服务。
北京青年报 记者 李桁
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